去征地化探索

　　兩種方式總結出來就是在“區段征收”的基礎上，給予當地原住民一定的土地開發權

　　“從1997年至今，深圳市一直承認集體建設用地的利用現狀，并試圖通過補辦手續來使其合法化，這就繞過了征地制度，但效果卻一直不理想。”李貴才介紹說。深圳也曾出臺多份文件，對定性為“違法建筑”的“小產權房”進行清理。十多年來，登記確權的不到兩成。

　　土地和房屋使用權人積極性不高，原因主要有二，一是按照規定辦理登記確權需要繳納相當數量的地價款和罰款；二是發放的產權證被禁止入市流通。還有一層原因是，一些官員擁有集體土地的權屬關系，難以通過確權方式，將這一灰色權益擺上桌面。

　　廣東繞行征地制度的嘗試中，zui引人矚目的是三舊改造，與現有征地制度zui接近的則是土地整備模式。

　　三舊改造的主要做法是，引進市場開發主體，對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造項目地塊上的全部物業重新規劃，實施二次開發。其中，凡需要拆遷的，由開發商承諾對原業主賠償，雙方達成協議后，政府再以協議出讓國有土地的形式，將項目用地轉讓給開發商。

　　在這個過程中，政府、開發商和村集體組織各算各的賬。

　　政府代表公共利益，利用規劃手段實現規劃意圖。比如深圳在城市更新中采用了“20-15”準則。“20”指的是對項目“合法外”用地實行二八分成，項目申請方同意把20%的“合法化”土地無償交給政府。“15”就是從余下可開發的土地中，再拿出15%來作為公共設施的配套用地。

　　開發商也非常看重土地釋放的機會。“當然要積極參與三舊改造，不然豈不是要退出珠三角的土地開發市場。”佳兆業總鄭毅說。

　　對于村集體來說，與開發商直接對接既意味著利益可能zui大化，更是一個洗白的機會。換言之，實際占用該地塊的原村民組織和原村民，只要繳納20%的“合法外”土地和剩余項目總用地15%的土地，即可引入開發商，按照政府的規劃進行合法開發。

　　當地政府官員很清楚這一點。“延續城市改造或者三舊改造政策，廣東、珠三角、南海，就能喝第二次頭啖湯。”鄧偉根說，他多次督促其轄區內的村集體好好利用這個機會。

　　“三舊改造能順利推進，是因為政府給了農民不同的選擇。如果你愿意變為國有，土地使用權仍然給你，如果你不愿意變為國有，就同意你保留集體土地的所有權。這突破了現在的法律制度，但尊重了農民的自主選擇權。”中國土地學會副理事長黃小虎認為，三舊改造的核心經驗是承認農民的土地財產權，在這個前提下，即使政府從農民手里分一些利益，甚至回收一些土地，農民都能接受，而且還會積極主動地參與改造。